Чтобы улучшить жилищные условия, россиянам не обязательно обращаться в банк и оформлять ипотеку на покупку первичной или вторичной недвижимости. Альтернативный способ – вступить в жилищный, жилищно-накопительный или жилищно-строительный кооператив. Рассмотрим, что означает жилищный кооператив, какие права и обязанности возникают у участников, а также как вступить в кооператив или создать новый.
Содержание
- Жилищный кооператив: что это и зачем он нужен?
- Виды кооперативов
- Права и обязанности участников
- Как подобрать кооператив и как в него вступить?
- Как создать кооператив
- Плюсы и минусы кооперативов
Жилищный кооператив: что это и зачем он нужен?
Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, целью которого является получение жилой недвижимости и участие в управлении многоквартирным домом. Это понятие регулируется Жилищным кодексом РФ, в пятом разделе которого подробно описаны жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Жилищные кооперативы (ЖК) позволяют получить жилье, выплачивая регулярные платежи за рассрочку – паи. В отличие от ипотеки, рассрочка не подразумевает процентов, а размер платежей зависит от текущей стоимости квартиры. Паи, которые вносят участники, поступают в паевой фонд кооператива, а платежи направляются на покупку недвижимости, которую передают пайщикам по очереди.
Стать членами кооператива могут граждане от 16 лет и юридические лица, владеющие помещениями в кооперативном доме. Для вступления в кооператив гражданин или юридическое лицо подает заявление правлению ЖК, которое рассматривает его в течение месяца и утверждает на общем собрании. Если кооператив согласен принять нового члена, он выплачивает вступительный взнос и становится полноправным участником.
Читайте также: Классы жилья
Виды кооперативов
Первые кооперативы появились в СССР в 1921 году. Примером жилищного кооператива является поселок Сокол, который строили пайщики с 1923 по 1930 годы. На сегодняшний день в России выделяют три вида кооперативов: жилищный, жилищно-строительный и жилищно-накопительный.
Жилищный кооператив
Жилищный кооператив (ЖК) создается для продажи объектов в конкретном доме. Число членов не менее пяти человек и не более, чем жилых помещений в доме. Выдача жилья происходит по очереди. До полной выплаты средств за квартиру пайщик получает недвижимость на правах пользования, а владельцем остается кооператив. После выплаты всех взносов жилье переходит в собственность члена кооператива.
Жилищно-строительный кооператив
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) до 2018 года считался альтернативой долевого строительства. ЖСК работают аналогично жилищным кооперативам, однако пайщики вступают в кооператив и на собранные паи строят дом, а не получают квартиры в готовых домах. Когда жилье введено в эксплуатацию, право собственности переходит участникам ЖСК, которые внесли все взносы.
С 2018 года ЖСК не могут вкладывать деньги россиян в строительство домов, за исключением тех, которые:
- Работают на основании Федерального закона №161 «О содействии развитию жилищного строительства», предоставляя государственную поддержку. Участниками такого кооператива могут стать отдельные категории граждан: молодые ученые, инженеры, военнослужащие и др.
- Работают согласно Федеральному закону №127 «О несостоятельности (банкротстве)». Участники долевого строительства, чей дом не достроил застройщик, создают кооператив. ЖСК получает право на земельный участок и недостроенный жилой объект.
- Получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.
Жилищно-накопительный кооператив
Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) объединяет граждан для покупки недвижимости, регулируется Федеральным законом №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Уникальная особенность ЖНК заключается в том, что пайщики не привязаны к конкретному кооперативному дому и могут выбрать любое жилье в России, независимо от региона.
Пайщик вступает в кооператив и становится в очередь на квартиру. Он находит подходящий объект недвижимости и сообщает о своем выборе правлению кооператива. Когда наступает его очередь, ЖНК приобретает квартиру. Если пайщик не выплатил полную цену, он может заселиться в помещение и оформить регистрацию, но недвижимость остается в собственности кооператива.
Права и обязанности участников
Согласно статье 7 ФЗ №215, каждый член жилищно-строительного кооператива имеет право:
- участвовать в управлении кооперативом;
- выбирать и быть избранным в органы правления;
- пользоваться услугами, которые предоставляет кооператив;
- соглашаться на покупку или строительство жилых помещений;
- получить в пользование квартиру или жилое помещение;
- распределять доходы совместно с другими членами ЖК;
- обращаться в суд, если права пайщика нарушены;
- получать достоверную и своевременную информацию о строительных объектах и деятельности кооператива;
- передать пай другому участнику кооператива или лицу, которое может вступить в кооператив;
- указывать пай в завещании;
- получить обратно суммы, потраченные на паевые взносы, при выходе из кооператива;
- получить жилье на правах собственности, после полной выплаты стоимости квартиры.
Список прав также дополняется 12 главой Жилищного кодекса:
- пай может принадлежать одному или нескольким гражданам, а также юридическим лицам;
- если участник кооператива владеет жилым помещением, он вправе пустить временных жильцов, получив согласие совместно проживающих лиц и уведомив правление;
- владельцы пая могут разделить жилое помещение, если каждый получит изолированное помещение;
- член кооператива может сдавать жилье в аренду до внесения всей суммы паевого взноса;
- участник вправе подать заявление и выйти из кооператива в добровольном порядке.
Обязанности пайщиков кооперативов включают:
- соблюдать устав;
- исполнять решения, принятые на общих собраниях, и нести ответственность за них;
- вносить паевые взносы и другие платежи согласно уставу и решениям собраний;
- не создавать препятствий для работы кооператива;
- не нарушать права других участников.
Как подобрать кооператив и как в него вступить?
Чтобы получить кооперативную квартиру, необходимо выбрать ЖК и стать его членом. Вступление в кооператив происходит в пять шагов:
- Найти список кооперативов. Жилищно-накопительные кооперативы размещены на сайте Банка России в разделе «Реестры», жилищно-строительные – на портале «Дом.РФ».
- Проанализировать кооперативы и выбрать подходящие варианты. Например, в реестре жилищно-накопительных кооперативов указывается, что некоторые ЖНК готовятся к ликвидации. Вступать в такие организации не стоит.
- Проверить документы кооператива. На сайте налоговой службы в разделе «Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде» ввести ИНН или ОГРН кооператива и получить выписку. Запросить годовые отчеты у организации и найти аудиторские заключения, которые публикуются в открытом доступе. Обратить внимание на пайщиков: чем больше их число, тем выше скорость выдачи квартир и, следовательно, доверие к кооперативу.
- Выбрать кооператив и подать документы на вступление. Будущий пайщик подает заявление и оплачивает вступительный, членский и паевой взносы. Первый платеж осуществляется единовременно, второй – регулярно в соответствии с уставом, третий учитывается в стоимости квартиры. Размер паевого взноса зависит от выбранного кооператива и объекта недвижимости.
- Стать членом кооператива, исполнять свои обязанности и не пропускать обязательные платежи. Если правление выявит нарушения, собрание вправе исключить пайщика из кооператива.
Помимо первоначального паевого взноса, член ЖК вносит ежемесячные паевые взносы. Эти платежи включаются в стоимость будущего жилья и производятся на основе рассрочки. Кооператив устанавливает цену квадратного метра недвижимости и подсчитывает, сколько метров купил участник при оплате паевого взноса. Цена квадратного метра изменяется в соответствии с рыночной ситуацией: при росте цен увеличивается размер ежемесячного паевого взноса. В отличие от ипотечного кредита, пайщикам предоставляют рассрочку максимум на 10 лет, в то время как ипотека, как правило, доступна на срок до 30 лет.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Паевые взносы – собственность члена кооператива. Он вправе продать, подарить или завещать паи, а при выходе из кооператива вернуть их. Вступительный и членские платежи не возвращаются.
Как создать кооператив
Россияне могут создать жилищный кооператив. Для этого необходимо:
- Собрать инициативную группу для проведения собрания учредителей. В собрание входят лица, желающие создать ЖК.
- Подготовить устав жилищного кооператива, включающий наименование ЖК, адрес, цели и задачи, порядок вступления. В адресе указывается точное местоположение кооператива, например, Ростовская область, город Таганрог, улица Свободы, дом 25/9.
- Провести собрание учредителей, принять решение о создании кооператива и утвердить устав. Итоги собрания фиксируются в протоколе.
- Зарегистрировать кооператив как юридическое лицо. В ФНС отправляется заявление, квитанция об оплате госпошлины, а также протокол собрания и устав.
После создания кооператива его участники совместно управляют ЖК на общих собраниях. Общее собрание является высшим органом управления. Второй орган — правление жилищного кооператива, члены которого выбираются на общих собраниях, во главе с председателем. Правление отчитывается перед общим собранием кооператива.
Контролирующий орган ЖК – ревизионная комиссия, которая следит за финансово-хозяйственной деятельностью. Комиссия вправе проверять документацию кооператива в любое время, но не реже одного раза в год.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Членом правления, членом ревизионной комиссии или главным бухгалтером не может быть гражданин, который был осужден за умышленные преступления или подвергнут административному наказанию в виде дисквалификации на определенный срок.
Плюсы и минусы кооперативов
К числу преимуществ жилищных кооперативов относятся:
- Минимальные требования для вступления в ЖК. Собрание не проверяет кредитную историю потенциального члена кооператива и не требует большого пакета документов.
- Нет фиксированных ежемесячных процентов по паевым взносам. Если на рынке наблюдается стабильная ситуация, цены на недвижимость увеличиваются незначительно, что делает рост паевого взноса меньшим, чем переплаты по ипотеке.
- Право на рассрочку платежей.
- При выходе из кооператива участник может вернуть паи.
- Пайщик имеет право жить в квартире до полной выплаты задолженности.
- Члены кооператива участвуют в управлении и эксплуатации дома, принимая решения на совместных собраниях и распределяя финансы.
К минусам кооперативов относятся:
- Неопределенная цена квартиры, что влечет риск постоянного роста платежей.
- Строгие требования к оплате взносов – в случае просрочки пайщик может быть исключен из кооператива.
- Пока участник не выплатит полную стоимость квартиры, право собственности остается у кооператива.
- Жилищный кооператив не несет ответственности за задержки в сроках сдачи квартир или наличие недостатков.
- При выходе из кооператива членские и вступительные взносы не возвращаются.
Запись о жилищном кооперативе впервые появилась в Каталоге новостроек Москвы и Московской области.